Der Immobilienmarkt
in Dubai.

Der Konflikt hat sich diese Woche endgültig auf See verlagert. Am 8. September zerstörten US-Streitkräfte nach eigenen Angaben fünf iranische Öltanker, Teheran meldete daraufhin Angriffe auf zehn Schiffe im Umfeld der Straße von Hormuz, nach Darstellung von Reuters die größte erklärte Angriffswelle gegen Handelsschiffe seit Kriegsbeginn. Mohsen Rezaei, Sekretär des Obersten Nationalen Sicherheitsrats, kündigte zudem eine Sperrzone außerhalb der Meerenge an. Die UKMTO meldete mehrere durch Beschuss beschädigte Handelsschiffe im nördlichen Golf und im Golf von Oman, darunter ein Schiff, das rund 24 Seemeilen vor Port Rashid mit Schlagseite vor Anker gesichtet wurde. Das ist der bislang näher an Dubai liegende Vorfall dieses Krieges, und er bleibt ein maritimer, kein Ereignis an Land. Al Jazeera zählte zum 9. September mindestens 75 angegriffene Schiffe und mindestens 21 getötete Seeleute seit Ende Februar. Washington hält daran fest, die Wasserstraße sei offen; die Transitzahlen liegen weiter deutlich unter Normalniveau, sind zuletzt aber langsam gestiegen, bis zum 5. September auf insgesamt 1.496 Passagen seit Kriegsbeginn. Der Ölpreis spiegelt diese Eskalation bemerkenswert wenig: Brent notierte zuletzt bei rund 72 US-Dollar und damit etwa auf dem Niveau vor dem 28. Februar, während Versicherungs- und Frachtkosten erhöht bleiben.

Die Marktseite zeigt genau diese Trennung. Seit dem 1. September liegen die Achtmonatszahlen vor: Januar bis August 2026 summieren sich auf rund AED 523,4 Mrd. über 148.564 Transaktionen. Das sind rund 57 Prozent des gesamten Vorjahresvolumens von rund AED 919 Mrd., erreicht in zwei Dritteln der Zeit. Der August selbst brachte 11.600 Verkäufe über AED 27,89 Mrd. bei einem Durchschnittsticket von AED 2,40 Mio., leicht über den AED 2,37 Mio. aus dem Juni. Off-Plan bleibt der dominante Teil des Marktes und stellte zuletzt rund 70 Prozent von Transaktionen und Volumen; der citywide transaktierte Off-Plan-Preis lag im ersten Quartal bei AED 2.030 je Quadratfuß, rund 12 Prozent über Vorjahr. ValuStrat erwartet für das Gesamtjahr rund 10 Prozent Wertzuwachs citywide. Anders gesagt: Der Krieg trifft bisher Logistik, Versicherung und Frachtraten, nicht die Wohnimmobiliennachfrage. Als Referenzpunkt, nicht als sich wiederholendes Muster: In der ersten Märzhälfte 2026 gab das Volumen kurzfristig um rund ein Viertel nach und kam anschließend zurück.

Für einen deutschsprachigen Käufer ist die richtige Frage deshalb nicht, ob die Eskalation auf See den Markt trifft, sondern wo sie ihn zuerst treffen würde. Der Übertragungsweg führt nicht über die Nachfrage, sondern über die Baustelle: Material, das per Schiff kommt, Versicherungsprämien, die in Bauverträgen landen, und Fertigstellungstermine, die sich still um ein oder zwei Quartale verschieben. Wir prüfen bei Off-Plan derzeit drei Dinge härter als vor sechs Monaten: den tatsächlichen Baufortschritt vor Ort statt der Angabe im Datenblatt, die Liefertreue des Entwicklers über die vergangenen zwei Jahre und die Frage, wie viel vergleichbares Angebot bis Ende 2027 im selben Umfeld fertig wird. Bezugsfertige Objekte in etablierter Lage umgehen diese Frage vollständig, was sie in dieser Phase nicht besser, aber berechenbarer macht. Eine These, die allein auf Preisdynamik beruht, trägt in diesem Umfeld nicht.

Markteinordnung mit Stand 11. September 2026, keine politische Bewertung und keine Anlageberatung. Wir aktualisieren diese Einschätzung, wenn sich die Lage wesentlich ändert.